Prix immobilier à Biarritz en 2025 : appartements 7 059 €/m², maisons 8 117 €/m²

Appartements à Biarritz : les ventes réelles année par année

Le prix médian des appartements est stable entre 2021 et 2025. Sur cinq ans, les appartements s'y vendent 126 % plus cher que la médiane du département (les Pyrénées-Atlantiques) (3 265 €/m²). La moitié des appartements se sont vendus entre 5 556 €/m² et 8 561 €/m².

Maisons à Biarritz : les ventes réelles année par année

Le prix médian des maisons est en hausse de 17 % entre 2021 et 2025, avec un volume de ventes passé de 175 à 136 par an. Sur cinq ans, les maisons s'y vendent 236 % plus cher que la médiane du département (les Pyrénées-Atlantiques) (2 379 €/m²). La moitié des maisons se sont vendues entre 6 380 €/m² et 10 573 €/m².

Où les prix sont les plus élevés à Biarritz

Prix médian au m² par carreau de 200 m, calculé sur les ventes de 2021 à 2025. Un carreau n'est dessiné qu'à partir de cinq ventes ; aucune vente n'est localisée à l'adresse.

Appartements

La commune n'a pas un prix mais plusieurs : d'un carreau de 200 m à l'autre, la médiane des appartements va de 5 591 €/m² à 9 053 €/m² pour neuf carreaux sur dix, soit un rapport de 1 à 1,6. La carte ci-dessus montre où.

Maisons

La commune n'a pas un prix mais plusieurs : d'un carreau de 200 m à l'autre, la médiane des maisons va de 5 867 €/m² à 11 357 €/m² pour neuf carreaux sur dix, soit un rapport de 1 à 1,9. La carte ci-dessus montre où.

Ce qui fait le prix à Biarritz

Le prix au m² varie peu avec la surface : 8 055 €/m² pour les appartements de moins de 30 m², 8 047 €/m² pour ceux de 120 m² et plus (ventes des trois dernières années).

Les petites surfaces se paient plus cher au m² : 9 873 €/m² pour les maisons de 30 à 49 m², contre 8 255 €/m² pour celles de 120 m² et plus, soit un écart de 20 % (ventes des trois dernières années).

L'emplacement pèse lourd : parmi les 20 rues comptant au moins 5 ventes d'appartements sur trois ans, le prix médian va de 5 044 €/m² (rue Pringle) à 12 328 €/m² (résidence Bellevue Clemenceau), soit 144 % d'écart entre la rue la moins chère et la plus chère.

Dans les Pyrénées-Atlantiques, la taille du terrain pèse peu sur le prix des maisons à surface habitable égale (effet mesuré sur 19 659 ventes avec terrain) : c'est le bâti qui fait la valeur.

Les rues où l'on a le plus vendu

Prix médian au m² par rue sur les trois dernières années, pour les rues comptant au moins 5 ventes. Les ventes individuelles ne sont pas publiées ici ; elles figurent, pour les biens comparables, dans le rapport commandé.

Le niveau de prix comparé

Prix médian au m² des appartements sur cinq ans (2021 à 2025), à Biarritz et dans les territoires qui l'entourent. La barre compare des médianes de ventes réelles, pas des annonces.

Biarritz dans son intercommunalité

Prix médian au m² des appartements sur cinq ans dans chaque commune de la communauté d'agglomération du Pays Basque, Biarritz en trait fort. Une médiane n'est publiée qu'à partir de cinq ventes.

La page de l'intercommunalité donne la carte pour les deux types de logement et le tableau commune par commune.

Louer, et ce que coûte la propriété à Biarritz

Les loyers d'annonce des appartements de Biarritz se situent autour de 16,39 €/m² par mois (de 11,18 à 24,04 €/m²), charges comprises, d'après la carte des loyers 2025. Rapporté au prix médian des ventes (7 059 €/m²), cela représente un rendement locatif brut indicatif de 2,8 %, avant charges, taxe foncière et vacance.

Les loyers d'annonce des maisons de Biarritz se situent autour de 17,91 €/m² par mois (de 11,60 à 27,64 €/m²), charges comprises, d'après la carte des loyers 2025. Rapporté au prix médian des ventes (8 117 €/m²), cela représente un rendement locatif brut indicatif de 2,6 %, avant charges, taxe foncière et vacance.

Le taux global de taxe foncière sur le bâti est de 34,51 % de la valeur locative cadastrale en 2025 (commune 28,65 %, intercommunalité 2,93 %, syndicats 1,74 %, taxes spéciales 1,187 %), auquel s'ajoute la taxe d'enlèvement des ordures ménagères au taux de 10,70 %.

Loyers par type de bien et rendement locatif à Biarritz

Performance énergétique des logements

Sur 8 783 logements diagnostiqués depuis juillet 2021 à Biarritz, 9,9 % sont des passoires thermiques (F ou G) et 3,2 % sont classés A ou B ; consommation médiane 204 kWh/m² par an (ADEME ; la base ne couvre pas l'ensemble du parc).

A 0,8 % · B 2,4 % · C 29,5 % · D 37,6 % · E 19,7 % · F 7,0 % · G 2,9 %

Répartition des classes, chauffage et conséquences à Biarritz

Risques naturels et plans de prévention

La commune a fait l'objet de 1 arrêté de catastrophe naturelle sur dix ans : inondations et/ou coulées de boue (1), le dernier événement datant de juillet 2018. Depuis 1982, on en compte 17, dont 8 pour inondations et coulées de boue et 1 pour sécheresse et réhydratation des sols. Risques recensés dans le dossier départemental : affaissements et effondrements d'origine anthropique (anciennes carrières souterraines, hors mines), mouvement de terrain, séisme, transport de marchandises dangereuses.

Détail des arrêtés et des plans de prévention à Biarritz

Questions fréquentes sur l'immobilier à Biarritz

Autour de Biarritz

Biarritz fait partie de la communauté d'agglomération du Pays Basque, dans les Pyrénées-Atlantiques (Nouvelle-Aquitaine). La page de l'intercommunalité donne les prix de ses communes, y compris celles qui comptent trop peu de ventes pour une page à part.

Les communes limitrophes

• Bidartappartements 6 249 €/m² · maisons 6 701 €/m²
• Angletappartements 5 000 €/m² · maisons 6 730 €/m²
• Arcanguesappartements 4 905 €/m² · maisons 5 749 €/m²
• Arbonneappartements 4 947 €/m² · maisons 6 075 €/m²

Prix immobilier dans les Pyrénées-Atlantiques · Prix immobilier : Nouvelle-Aquitaine

• Estimer un bien à Biarritz
• Louer à Biarritz : loyers et rendement
• Risques naturels à Biarritz
• Performance énergétique à Biarritz : classes DPE, passoires