Le rapport, page par page.
Onze pages qui disent ce que vaut un bien, et pourquoi : chaque chiffre y a sa source, sa date et son calcul. Voici un vrai rapport, produit sur un appartement de 45 m² à Lyon, les adresses masquées pour l'exemple.
Lire l'exemple complet (PDF, 2 Mo) Commander le mien, 29 €
Produit avec les ventes connues jusqu'au 31 décembre 2025, 4 316 178 ventes réelles de logements depuis 2021. Dans le rapport commandé, les ventes comparables et les diagnostics sont donnés à l'adresse.
Ce que contient chaque page
La réponse
La valeur conseillée, la fourchette, le prix au m² retenu et l'indice de confiance de A à D, puis trois phrases qui disent ce que racontent les chiffres. En dessous, les lectures de la valeur (ventes du marché, ventes de la rue, modèle statistique) et leur pondération : on voit d'où vient le chiffre.
Les ventes comparables
Chaque vente réelle retenue autour du bien, sur une carte, puis une à une : date, distance, surface, pièces, prix, prix au m², et ses quatre ajustements (temps, surface, terrain, qualité de la rue) jusqu'au prix ramené au bien. Dans le rapport commandé, les adresses sont en clair.
Ce que la rue a vendu, et ses diagnostics
Les ventes de la même rue, toutes surfaces confondues, la courbe surface et prix qu'elles dessinent (la deuxième voix de la valeur), puis les diagnostics énergétiques publiés des logements de la rue : étiquettes, périodes de construction, niveaux, chauffage. Trois pages dans cet exemple.
Le marché, le territoire, la lecture investisseur
Les ventes de la commune année par année, le bien dans son territoire (communes limitrophes, intercommunalité), les loyers, et le prix qu'un investisseur paierait à 5, 5,5, 6 et 6,5 % de rendement.
Ce que la carte et les bases publiques disent de l'adresse
La photo aérienne, la parcelle et sa contenance, le zonage d'urbanisme, les risques présents à l'adresse et dans la commune, la taxe foncière : chaque ligne avec son constat et ce que cela change.
La parcelle et ses voisins
Le plan cadastral annoté autour du lot : chaque parcelle avec son numéro et sa contenance, le zonage en teintes, le bâti et les rues. Puis les parcelles contiguës, une à une, avec leurs mutations depuis 2021 : ce qui a changé de main autour, quand et à quel prix. Dans le rapport commandé, ces mutations sont en clair.
Comment le chiffre est fabriqué, et ce qu'il ne sait pas
La méthode appliquée à ce bien, les seuils retenus, la précision mesurée du modèle dans le département, et la liste de ce qu'aucune base publique ne contient.
Annexe : toutes les ventes retenues
Les ventes du marché et de la rue, avec leurs ajustements détaillés, pour que chaque ligne du calcul puisse être vérifiée. Deux pages dans cet exemple.
Gratuit ou payant : ce que vous obtenez
L'aperçu gratuit donne déjà la fourchette à l'adresse et la carte du quartier, pour que vous sachiez avant de payer si nous avons assez de ventes autour de votre bien. Le rapport ajoute ce qu'un calcul automatique ne peut pas faire seul.
| Ce que vous obtenez | Aperçu gratuit | Rapport, 29 € | Rapport et entretien, 149 € |
|---|---|---|---|
| Fourchette de valeur à l'adresse | oui, en quelques secondes | oui | oui |
| Valeur conseillée et indice de confiance A à D | confiance seulement | oui | oui |
| Ventes comparables une à une, avec leurs ajustements | non | oui | oui |
| Ventes de la même rue | la médiane, dès cinq ventes | chaque vente, et la courbe de la rue | idem |
| Carte des prix du quartier | carreaux de prix | ventes placées sur la carte | idem |
| Modèle statistique du département (troisième voix) | non | oui | oui |
| Vos déclarations (état, étage, vue, jardin, parking, nuisances) | non | oui, bornées et affichées | idem |
| Classe énergétique lue avec l'écart mesuré dans le département | non | oui | oui |
| Diagnostics énergétiques de la rue | non | oui | oui |
| Parcelle, urbanisme, risques, taxe foncière | trois signaux | en détail, avec leur incidence | idem |
| Plan cadastral annoté et mutations des parcelles voisines | non | oui | oui |
| Lecture investisseur et scénario occupé | non | oui | oui |
| Relecture par un analyste avant l'envoi | non | oui | oui |
| Entretien de trente minutes pour le lire ensemble | non | non | oui |
| Délai | immédiat | sous 24 heures | sous cinq jours |
| Prix | 0 € | 29 € | 149 € |
L'analyse d'annonce (29 €) est le même rapport lu du côté de l'acheteur : le prix demandé est comparé aux ventes réelles, avec la marge de négociation et ce qu'il faut vérifier en visite. Les offres en détail.
Ce que le rapport ne fait pas
Il ne visite pas : l'état intérieur, l'exposition, le vis-à-vis et les charges de copropriété ne figurent dans aucune base publique et n'entrent que par vos déclarations, bornées et affichées comme des hypothèses. Il ne mesure pas le délai de vente ni le stock d'annonces tant qu'aucun flux d'annonces sous contrat n'est branché, et il le dit. Il n'est ni une expertise en valeur vénale ni un engagement de prix, et il refuse d'estimer sous trois ventes comparables.
Questions fréquentes
L'exemple est-il un vrai rapport ?
Oui : il a été produit par le moteur sur un appartement réel de 45 m² dans le 2e arrondissement de Lyon, avec les ventes connues jusqu'au 31 décembre 2025. Seules les adresses du bien, des ventes et des diagnostics ont été masquées, et les ventes ne sont pas placées sur la carte, parce que nous ne publions jamais une vente à l'adresse sur le site. Le rapport commandé est un document privé qui les donne en clair.
Que dois-je fournir pour le recevoir ?
L'adresse, le type, la surface et le nombre de pièces ; si vous les connaissez, l'étage, l'année de construction et la classe énergétique ; trois photos (façade ou immeuble, pièce principale, point fort ou point faible) ; vos caractéristiques déclarées ; pour un bien loué, le loyer et la fin du bail ; pour une analyse d'annonce, le lien ou le texte de l'annonce. Aucune pièce officielle n'est demandée.
En quoi le rapport fait-il mieux que l'aperçu gratuit ?
L'aperçu donne une fourchette calculée automatiquement à partir des ventes comparables ajustées et de la courbe de la rue. Le rapport ajoute le modèle statistique du département, vos déclarations, la lecture de la classe énergétique avec l'écart mesuré localement, les diagnostics et les ventes de la rue une à une, la parcelle, l'urbanisme et les risques, et une relecture par un analyste qui reprend un chiffre qui ne tient pas plutôt que de le livrer.
Le rapport vaut-il une expertise ?
Non, et il le dit en première page : c'est un avis sur pièces, sans visite, dont la fiabilité dépend des informations fournies. Quand une expertise en valeur vénale est exigée, il sert de base de travail sans la remplacer.
Commencez par l'aperçu gratuit, à l'adresse.
Il vous dit en quelques secondes si nous avons assez de ventes autour de votre bien. Le rapport complet suit, sous 24 heures, pour 29 €.
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