Comment la valeur d'un logement est calculée, étape par étape.

Le point de départ : les ventes réelles

Toute analyse part des ventes réellement enregistrées par l'administration fiscale et publiées en données ouvertes (demandes de valeurs foncières, DGFiP, version géolocalisée par Etalab). Nous en retenons 4 316 178 depuis le 1er janvier 2021, dans 97 départements : uniquement des ventes d'un seul logement, maison ou appartement, hors ventes en bloc, échanges, adjudications et locaux commerciaux, avec un prix au m² compris entre 200 et 20 000 € et une surface d'au moins 10 m². Ces ventes sont connues avec trois à quatre mois de retard et publiées deux fois par an ; chaque page et chaque rapport indiquent la date de la dernière vente connue (31 décembre 2025 aujourd'hui). L'Alsace, la Moselle et Mayotte ne publient pas leurs ventes : nous le disons en première ligne plutôt que de l'escamoter.

Les huit étapes du calcul d'un bien

1. Localiser

L'adresse est géocodée dans la Base adresse nationale ; la parcelle est lue dans le cadastre. Si l'adresse n'est connue qu'à la commune, le rapport le dit et prend les comparables autour du centre de la commune.

2. Décrire le bâti

Type, surface, pièces, étage, terrain, année et classe énergétique viennent de la déclaration du client ; les diagnostics publiés de la rue (ADEME) donnent la période de construction et les étiquettes du voisinage immédiat.

3. Situer

Zonage du document d'urbanisme (Géoportail de l'urbanisme), expositions aux risques à la parcelle et à la commune (Géorisques : argiles, inondation, radon, sismicité, arrêtés de catastrophe naturelle, plans de prévention), loyers d'annonce de la commune, taux de taxe foncière.

4. Comparer

Les ventes de même type, de surface comprise entre −30 et +30 % de celle du bien, sont cherchées dans le plus petit rayon (de 300 m à 8 km) et la plus courte fenêtre (36 puis 60 mois) qui donnent au moins douze ventes. Les ventes de la même rue sont relevées à part, toutes surfaces confondues.

5. Ajuster

Chaque vente comparable est ramenée au bien par quatre facteurs, affichés ligne à ligne dans le rapport. Le temps : un indice annuel des prix de la commune (retenu à partir de 30 ventes par an, sinon celui de l'intercommunalité, du département ou de la France). La surface : une élasticité mesurée localement (retenue à partir de 60 ventes), parce que les petites surfaces se vendent plus cher au m². Le terrain, pour les maisons : une élasticité mesurée sur les maisons du département. La qualité de la rue : l'écart constaté entre les ventes de la rue et le marché communal à surface comparable, appliqué seulement aux immeubles plus anciens que le bien. Enfin les caractéristiques déclarées (jardin, étage, état, vue, parking, nuisances), prises dans une grille bornée à ±15 % par poste et ±25 % au total, et présentées comme des hypothèses, jamais comme des mesures.

6. Modéliser

Un modèle statistique est entraîné par département sur l'ensemble des ventes (surface, pièces, terrain, position, date, niveau de prix de la commune, de l'intercommunalité et du carreau de 500 m). Il sert de troisième voix, à côté des comparables ajustés et des ventes de la rue, et il est testé à l'aveugle à chaque millésime sur les six derniers mois connus : la page précision publie son erreur, département par département.

7. Lire le marché

Le délai de vente et le stock d'annonces demandent un flux d'annonces sous contrat ; tant qu'il n'est pas branché, le rapport le dit et ne l'invente pas.

8. Restituer

La valeur conseillée pondère les voix : les ventes de la rue jusqu'à 60 % selon leur nombre, le modèle 25 % (40 % quand les comparables sont rares), les comparables du marché pour le reste. La fourchette est le premier et le troisième quartile des comparables ajustés, élargie à l'écart entre les voix. L'indice de confiance va de A (au moins quinze comparables, dispersion sous 15 %) à D (trois à cinq comparables) ; sous trois comparables, nous refusons d'estimer. Un bien loué reçoit systématiquement une lecture d'investisseur : le loyer annuel capitalisé à 5, 5,5, 6 et 6,5 %, et une décote d'occupation selon la durée restante du bail.

Ce que la méthode ne sait pas

L'état intérieur, l'exposition, le vis-à-vis, l'étage réel des comparables et les charges de copropriété ne figurent dans aucune base publique. Le modèle statistique sans visite ni déclaration se trompe de 14,6 % en médiane pour un appartement et de 19,8 % pour une maison (médiane des départements, second semestre 2025) ; les ventes de la rue et les caractéristiques déclarées réduisent cette marge, aucune méthode ne la supprime. C'est pourquoi un chiffre seul n'est jamais donné : toujours une fourchette et un indice de confiance.

Les seuils de publication des pages

Une commune a une page complète à partir de 100 ventes de logements sur cinq ans et une page courte entre 30 et 99 ; en dessous, elle est lue à l'échelle de son intercommunalité. Dans une page, une médiane n'apparaît qu'à partir de cinq ventes dans la cellule, une évolution à partir de dix ventes par an sur les deux années comparées, une rue à partir de cinq ventes. Les pages ne portent que des agrégats : aucune vente n'est publiée à l'adresse, conformément aux conditions d'utilisation de la DGFiP ; les comparables figurent, à la rue, dans le rapport commandé, qui est un document privé.

Ce que nous ne sommes pas

Valeur réelle n'est pas une agence et n'exerce aucune activité d'entremise : pas de mise en relation entre vendeurs et acquéreurs, pas de recherche de biens, pas de négociation, pas de liste de biens à vendre, aucune rémunération liée à la conclusion d'une vente. Nous vendons une analyse, payée une fois, et rien d'autre. Nous ne transmettons jamais vos coordonnées. Nos documents sont des avis sur pièces, sans visite ; ils n'ont pas la valeur d'une expertise en valeur vénale ni d'un engagement de prix.