Comprendre
Les questions que l'on se pose avant de vendre, d'acheter ou d'estimer.
Une réponse directe en tête, puis ce qu'il faut savoir, avec les textes et les sources. Rien à vendre dans ces pages : elles existent pour que la décision soit prise avec les bons chiffres.
Vendre
- Combien de temps faut-il pour vendre un logement ?Entre deux et quatre mois entre la mise en vente et la signature de l'avant-contrat dans un marché normal, puis trois mois environ jusqu'à l'acte ; au-delà…
- Comment fixer le prix de vente de mon logement ?En partant des ventes réelles de biens comparables autour de chez vous, ajustées à votre bien, puis en vous plaçant dans la fourchette selon votre urgence :…
- Comment savoir si mon prix affiché est trop haut ?Si vous avez eu beaucoup de vues et peu de visites, ou des visites sans aucune offre, en plus de six semaines, le prix est le premier suspect : les…
- Comment vendre un logement loué, et à quel prix ?Vendu occupé, un logement s'adresse d'abord à des investisseurs qui raisonnent en rendement : son prix est le loyer annuel divisé par le rendement attendu…
- L'estimation gratuite d'une agence est-elle fiable ?Elle est souvent compétente mais rarement neutre : son but est d'obtenir un mandat, ce qui pousse la fourchette vers le haut, puis de faire baisser le prix…
- Peut-on vendre sans agence, et combien cela fait-il économiser ?Oui : rien n'oblige à passer par un professionnel, et les honoraires d'agence représentent le plus souvent 3 à 7 % du prix selon la valeur du bien et la région.
- Qu'est-ce qu'une vente à terme, et quand y penser ?Une vente où le prix est payé en partie à l'acte et le solde par mensualités fixes sur une durée convenue, sans intérêts et sans banque, le vendeur étant…
- Quand et de combien baisser son prix de vente ?Après six à huit semaines sans offre, en une seule fois, jusqu'au niveau de la valeur ajustée des ventes réelles comparables ; une suite de petites baisses…
- Quels diagnostics sont obligatoires pour vendre ?Le DPE dès l'annonce, l'état des risques dès la première visite, puis le dossier de diagnostic technique à l'avant-contrat : amiante, plomb, électricité et…
Acheter
- Acheter un logement occupé : quelle décote, quelles précautions ?La décote va de 5 à 15 % selon la durée restante du bail et l'écart entre le loyer et le marché ; vérifiez le bail, le dépôt de garantie, les impayés…
- Combien coûtent les frais de notaire ?Environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien, dont l'essentiel est constitué d'impôts (droits de mutation reversés au département et à la commune) ; 2 à 3 % dans…
- Comment faire une offre sous le prix demandé ?En appuyant l'offre sur des faits : les ventes réelles comparables du quartier, les défauts constatés en visite, les travaux chiffrés et la durée de…
- Comparer deux biens au prix au m² : les piègesLe prix au m² ne compare correctement que des biens de surface voisine, de même type et de même époque : un studio vaut plus cher au m² qu'un grand…
- Que vérifier dans une annonce avant la visite ?Le prix au m² face aux ventes réelles du quartier, la classe énergétique, les charges, la taxe foncière, l'étage et l'ascenseur, l'année de construction, la…
Estimer
- Comment fonctionne la méthode des ventes comparables ?On réunit les ventes récentes de biens semblables autour du bien, on ramène chacune au bien par des ajustements explicites (date, surface, terrain, qualité…
- Pourquoi les petites surfaces sont-elles plus chères au m² ?Parce qu'un acheteur paie d'abord un logement, pas des mètres : la demande pour les petites surfaces (étudiants, investisseurs, primo-accédants) est forte…
- Que ne peut pas voir une estimation sans visite ?L'état intérieur, la qualité des rénovations, l'exposition réelle et la lumière, le vis-à-vis, les nuisances sonores, l'ambiance de la copropriété et les…
- Que signifie l'indice de confiance de A à E ?Il résume le nombre de ventes comparables et leur dispersion : A au moins quinze comparables peu dispersés, B au moins dix avec une dispersion modérée, C au…
- Quelle précision attendre d'une estimation automatique ?Testés à l'aveugle sur les ventes du second semestre 2025, nos modèles départementaux se trompent de 9 à 30 % en médiane selon le département, 14,6 % pour…
Les données
- Pourquoi aucune vente n'est publiée en Alsace, en Moselle et à Mayotte ?Parce que le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle relèvent du livre foncier, un système de publicité foncière hérité du droit local qui n'alimente pas le…
- Pourquoi les ventes ne sont-elles pas affichées à l'adresse sur le site ?Parce que les conditions d'utilisation de la DGFiP interdisent l'indexation des ventes à l'adresse par les moteurs de recherche et toute ré-identification…
- Pourquoi les ventes réelles ont-elles trois à quatre mois de retard ?Parce qu'une vente est enregistrée par l'administration fiscale après la signature de l'acte, puis publiée par lots deux fois par an, en avril et en octobre…
- Pourquoi ma commune n'a-t-elle pas de page ?Parce qu'une page n'est publiée qu'à partir de 100 ventes de logements sur cinq ans (page complète) ou de 30 (page courte, à venir) ; en dessous, les…
- Pourquoi publier des prix médians plutôt que des moyennes ?Parce que la médiane n'est pas tirée par quelques ventes extrêmes : la moitié des ventes se font au-dessus, la moitié au-dessous, ce qui décrit mieux ce…
- Qu'est-ce que la base DVF, et que contient-elle ?Le fichier des demandes de valeurs foncières recense toutes les ventes immobilières enregistrées par l'administration fiscale en France (hors Alsace,…
Louer
- D'où viennent les loyers affichés sur les pages de commune ?De la carte des loyers du ministère chargé du logement : des indicateurs de loyers d'annonce au m², charges comprises, estimés chaque année pour toutes les…
- Rendement brut, rendement net : comment les calculer ?Le rendement brut est le loyer annuel hors charges divisé par le prix d'achat frais compris ; le rendement net retire la taxe foncière, les charges non…
Fiscalité
- Comment la taxe foncière est-elle calculée ?En appliquant à la moitié de la valeur locative cadastrale du bien les taux votés par la commune, l'intercommunalité et les syndicats, plus les taxes…
- Plus-value à la revente : quand est-elle imposée ?La résidence principale est exonérée ; pour un autre bien, la plus-value est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec…
Risques
- Qu'est-ce que l'état des risques et pollutions ?Un document obligatoire, remis par le vendeur ou le bailleur dès la première visite, qui indique pour la parcelle les plans de prévention applicables, les…
- Retrait-gonflement des argiles : quel risque pour une maison ?Les sols argileux se rétractent en période de sécheresse et gonflent à la réhydratation, ce qui fissure les maisons individuelles sur fondations…
Le service
- Valeur réelle est-il une agence immobilière ?Non. Valeur réelle analyse et donne un avis de valeur, et ne fait rien d'autre : ni mise en relation, ni recherche de biens ou d'acquéreurs, ni négociation,…