C’est la méthode de référence des experts et des notaires, et celle que les acheteurs appliquent intuitivement. Elle repose sur une idée simple : un bien vaut ce que des acheteurs ont payé récemment pour des biens équivalents, corrigé des différences.
Première étape, le périmètre : même type (maison ou appartement), surface de −30 à +30 %, le plus petit rayon qui donne au moins une douzaine de ventes sur trois ans, étendu à cinq ans si nécessaire. Deuxième étape, les ajustements, chacun affiché : le temps, par un indice annuel des prix de la commune, pour ramener une vente de 2022 au niveau de 2025 ; la surface, par une élasticité mesurée localement, parce que les petites surfaces valent plus au m² ; le terrain pour une maison ; la qualité de la rue, mesurée par l’écart des ventes de la rue au marché communal ; les caractéristiques déclarées, dans une grille bornée. Troisième étape, la synthèse : médiane des valeurs ajustées, premier et troisième quartile pour la fourchette, indice de confiance selon le nombre de comparables et leur dispersion.
Ses limites : elle ne voit ni l’état intérieur ni l’exposition, et elle suppose que le passé récent décrit le présent. C’est pourquoi un rapport sérieux la complète par les ventes de la même rue et par un modèle statistique, et dit ce qu’il ne sait pas.