Les bases publiques décrivent beaucoup : les ventes réelles, la parcelle, le zonage, les risques, les diagnostics de la rue, les loyers, la taxe foncière. Elles ne décrivent pas ce qui se voit en poussant la porte. Un même appartement, refait avec soin ou dans son jus, peut valoir 15 à 20 % de plus ou de moins ; une exposition plein nord sur cour ou plein sud sur jardin, c’est un écart du même ordre ; des travaux de ravalement ou d’ascenseur votés et non payés changent le prix net.
Un avis sans visite compense partiellement par les déclarations du propriétaire (état, extérieur, étage, nuisances), prises comme hypothèses bornées et affichées comme telles, et par les photos. Il reste honnête s’il dit clairement ce qu’il n’a pas vu et s’il donne une fourchette plutôt qu’un chiffre.
Quand la visite devient nécessaire : un bien atypique, des travaux importants, une configuration inhabituelle, un litige ou un partage où la valeur sera contestée. Dans ces cas, le rapport reste un point de départ utile pour fixer les ordres de grandeur, et l’entretien permet d’en discuter les limites ; mais quand l’état du bien est le sujet, une expertise avec visite par un expert immobilier s’impose, et nous le disons.