Le phénomène est général en France et se mesure. Nous calculons, dans chaque commune où les ventes le permettent, la pente de la relation entre le logarithme du prix au m² et celui de la surface : c’est l’élasticité. Une élasticité de −0,20 signifie qu’un bien deux fois plus grand vaut environ 13 % de moins au m² ; de −0,30, environ 19 % de moins. Les appartements ont une élasticité plus marquée que les maisons, et les grandes villes plus que les zones rurales.
Les causes se cumulent : la demande des investisseurs et des ménages d’une personne se concentre sur les petites surfaces ; la cuisine et la salle de bains coûtent le même prix dans 25 m² que dans 90 m² ; les loyers au m² des petites surfaces sont plus élevés, ce qui soutient leur prix ; et le budget d’achat des ménages plafonne, ce qui comprime le prix au m² des grands logements.
C’est pourquoi comparer un bien à des ventes de surface très différente sans ajustement conduit à une erreur systématique, et pourquoi la fourchette de surface des comparables est limitée à ±30 % avant ajustement.