Le prix au m² est un bon résumé d’un marché et un mauvais outil pour comparer deux biens. Première raison : la surface. Les petites surfaces se vendent systématiquement plus cher au m² que les grandes, de 20 à 40 % entre un studio et un quatre-pièces dans la même ville, parce que les acheteurs paient d’abord un logement, pas des mètres. Comparer un 30 m² et un 80 m² au m² revient à comparer deux marchés.
Deuxième raison : ce que la surface ne contient pas. Terrain, balcon, terrasse, cave, parking, étage et ascenseur, exposition et vue changent le prix sans changer les mètres habitables. Pour une maison, le prix dépend autant du terrain, de la construction et de l’état que de la surface.
Troisième raison : l’époque et l’état. Un bien ancien à rénover et un bien récent ne se comparent qu’après avoir chiffré les travaux et la différence de charges et de performance énergétique.
La méthode correcte consiste à ajuster : ramener chaque bien de comparaison à la surface, à l’époque et aux caractéristiques du bien visé, puis comparer les prix ajustés. C’est ce que fait un rapport sérieux, et c’est pourquoi il montre ses ajustements.