Un logement vendu loué ne peut pas être occupé par l’acheteur avant la fin du bail, et le locataire est protégé : bail d’habitation vide de trois ans renouvelable, congé possible seulement pour l’échéance, avec un préavis de six mois et un motif légitime (reprise pour habiter, vente, motif sérieux). Un acheteur qui veut habiter attend donc, parfois plusieurs années, ce qui justifie la décote.
Pour un investisseur, c’est l’inverse : le bien produit un loyer dès le premier jour et le locataire en place est connu. Il paie en fonction du rendement : loyer annuel divisé par le taux qu’il exige, 5 à 6,5 % bruts selon le marché. Si le loyer est bas par rapport au marché, la décote est plus forte ; s’il est au prix et le bail récent, elle est faible.
Avant de signer : lire le bail et ses avenants, vérifier le montant du dépôt de garantie qui sera transféré, obtenir les quittances des douze derniers mois, connaître la date de la dernière révision de loyer, s’assurer qu’aucun congé n’a été donné ou reçu, et que le diagnostic de performance énergétique autorise la poursuite de la location.