Le prix juste n’est ni celui que vous espérez ni celui qu’une agence vous promet pour obtenir le mandat : c’est ce que des acheteurs ont réellement payé, récemment, pour des biens comparables au vôtre. Ces ventes sont publiques (fichier des demandes de valeurs foncières de la DGFiP) et connues avec trois à quatre mois de retard.
La démarche tient en quatre temps. Repérer les ventes de même type et de surface voisine dans votre rue et votre quartier depuis deux à trois ans. Ramener chacune à aujourd’hui, à votre surface, puis à vos particularités (étage, extérieur, état, stationnement) : c’est l’ajustement, et il doit rester modeste et explicable. Prendre la médiane des valeurs ajustées : elle donne la valeur, et le premier et le troisième quartile donnent la fourchette. Choisir enfin votre position dans la fourchette selon votre contrainte de temps.
Deux erreurs courantes. Fixer le prix d’après son prix d’achat et ses travaux : le marché ne rembourse ni l’un ni l’autre. Afficher haut « pour laisser de la marge » : un bien qui reste plus de trois mois en ligne est perçu comme ayant un problème, et se vend finalement moins cher qu’un bien affiché juste dès le départ.
Le rapport Valeur réelle fait exactement ce travail, vente par vente, avec les ajustements affichés ligne à ligne et un indice de confiance ; l’aperçu gratuit donne déjà la fourchette.