Le premier mois d’une annonce est le plus important : les acheteurs actifs, alertés par les portails, voient le bien dès sa mise en ligne. S’ils ne se déplacent pas ou ne font pas d’offre, c’est que le prix ne correspond pas à ce qu’ils savent du marché. Attendre trois mois de plus ne change rien, sauf l’image du bien.
La bonne baisse n’est pas un pourcentage arbitraire : c’est l’écart entre votre prix et la valeur ajustée des ventes réelles comparables. Si cette valeur est de 285 000 € et que vous affichez 320 000 €, une baisse à 309 000 € ne sert à rien ; une remise à 289 000 € relance les visites. Les portails signalent la baisse et les acheteurs qui avaient filtré au-dessous de 300 000 € découvrent le bien.
Deux repères : au-delà de 5 à 8 % au-dessus de la valeur de marché, les offres s’arrêtent ; sous la valeur de marché, elles se multiplient et le prix remonte parfois de lui-même.