Vous avez deux options. Vendre occupé : le bail se poursuit avec l’acquéreur, vous vendez vite mais à un prix d’investisseur, décoté de 5 à 15 % par rapport au bien libre selon la durée restante du bail et le niveau du loyer par rapport au marché. Vendre libre : il faut attendre la fin du bail et, pour un bail d’habitation vide, donner congé pour vendre au moins six mois avant l’échéance, le locataire étant alors prioritaire pour acheter au prix proposé ; pour un meublé, le congé se donne trois mois avant.
Un investisseur calcule simplement : loyer annuel hors charges divisé par le rendement brut qu’il exige. À 10 000 € de loyer et 6 % de rendement, il paiera 167 000 € ; à 5,5 %, 182 000 €. Si la valeur libre du bien est de 205 000 €, l’écart explique à lui seul pourquoi une annonce au prix libre ne trouve pas preneur tant que le bien est occupé.
Un locataire en place depuis longtemps, à loyer bas, et un bail qui vient d’être renouvelé accentuent la décote ; un bail qui s’achève dans l’année la réduit presque à zéro. Le rapport Valeur réelle donne toujours les deux valeurs pour un bien loué.